Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev satın almak tıpkı sıfırdan iş kurmak gibi ekonomik ve çok kritik bir karardır. Dolayısıyla iyi planlama yapmak ve geleceği mümkün olduğunca ön görerek doğru riski almak gerekir. Çünkü ev satarken değil, satın alırken kâr edilir. Kimileri için ihtiyaç, kimileri için bir keyif ve zevk olan evleri gerek sunduğu nimetlerden faydalanmak gerek de yatırım yapmak amacıyla satın almadan evvel en ideal ev modelini bulmak için kullanım amacı ile bütçeyi kapıştırıp bu yönde gereken özelliklere sahip ev (konut) seçeneklerini çıkarmak ve çok iyi hazırlık yapmak gerekir.

Gayrimenkuller uzun dönemlerdir en popüler yatırım araçları arasında yer almaktadır. Konut pazarında genellikle fazla seçeneğin olması, internet ilanlarının çoğalması sonucunda akıllarda bin bir türlü sorunun canlanması ve kazıklanma ihtimali gibi durumlar karar verme sürecinde kafa karışıklığına yol açarak alıcıları oldukça zora sokmaktadır. Bu sebeple konut alma işi dar zamanlara sıkıştırılmamalı, bu iş asla aceleye getirilmemelidir. Özellikle ilk kez ev alacaklar başta olmak üzere bu konuda nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini bilmemek gayet normaldir.
(Ayrıca Bakınız: En Risksiz ve En İyi Yatırım Araçları Nelerdir?)

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

1- Kullanım Amacı ve Ev Tipi

• Prefabrik Ev: Tüm parçaları fabrikada üretilen, ucuz ve kolayca kurulabilen ev modelleridir.
• Apartman Dairesi: Bir binadaki klasik dairelerdir, sınırlı bütçe sahiplerinin favori tercihidir.
• Çiftlik Evi: Şehirden uzakta, etrafı ekili arazilerle çevrili ve doğayla iç içe olan ev çeşitleridir.
• Rezidans: Yüksek teknolojilerle donatılan, fonksiyonel, modern ve çok katlı olan yapılardır.
• Villa & Köşk: Büyük bir bahçeye veya büyük bir alana inşa edilen lüks ve gösterişli yapılardır.
• Yalı: Su kenarlarında ve sahilde denize sıfır olarak inşa edilen büyük ve görkemli yapılarıdır.

2- Ev İçin Ayrılan Bütçe

Konut satın alırken dikkat edilmesi gerekenler içerisinde en önemlilerinden birisi de bütçedir çünkü gerekli bütçe olmadan doğru konut alınamaz ve hatta bunlar sadece hayal olarak kalır. Ayrıca özellikle ikinci el konut alırken evin piyasa durumunun ve muadil evlerin ne kadara satıldığının önceden araştırılması gerekir. Ancak bu fiyat araştırması yapılırken evin mevcut durumu göz önünde bulundurulmalıdır çünkü her evin hasar ve hata durumu aynı değildir. Bütçe planlanırken özellikle yurt dışındaki evlerde döviz kuru ve alım gücüne de bakılmalıdır.
(Ayrıca Bakınız: Kişisel Bütçe Planı Nasıl Hazırlanır?)
(Ayrıca Bakınız: Alım Gücü Nedir? [Hesaplama, Arttırma…])

Alınmak istenilen eğer ikinci el evse, fiyatı piyasa eşdeğer fiyatının ne çok altında ne de çok üstünde olmalıdır. Fiyatlar incelenirken farklı kaynakların takip edilmesi daha doğru fiyatlara ulaşmaya yardımcı olacaktır. Ayrıca vergi, ekspertiz, sigorta, tapu bedeli, tadilat masrafı ve haciz gibi ekstra giderler göz önünde bulundurularak bütçe planlaması doğru yapılmalıdır. Evin satış fiyatı ekspertiz değerinden yüksek olmamalıdır. Ayrıca düzenli olarak ödenmesi gereken emlak vergisi binanın yaşı, semti, metrekaresi vb. faktörlere bakılarak hesaplanır.

3- Satıcı ve Evin Durumu

Satıcıya sorular sorularak satıcı ve ev hakkında detaylı bilgi edinilmeli, kaçamak cevaplar kırmızı alarm olmalıdır. Ev gözle görülerek evin satılma sebebi, kullanım süresi, hasar durumu, bakım ve tadilat durumları gibi konular öğrenilmelidir. Konutun fiziki durumunu öğrenmek için ideal yöntem ise yazılı ve kaşeli bir ekspertiz raporu hazırlatmaktır. Evin yaşı, kullanıcı profili ve kullanım şekli (sertlik, bilinçlilik vb.) evin sağlamlığını veya yıkıklığını gösteren en önemli unsurlardır. Bu ise ev sahibinin yaşına ve mesleğine bakılarak kolaylıkla anlaşılabilir.

İkinci el konutlarda yaş arttıkça (özellikle +10 yılın üzerinde) genel aksamlar daha fazla yıpranmış olacağı için yaşlanmaya bağlı eskime ve sorun çıkarma riski daha yüksektir. Bilir kişiler tarafından ipotek kaydı, tapu kaydı, gayrimenkule ilişkin hisse oranları, üzerinde irtifak (kullanım) hakkı olup olmadığı, ipotekli olup olmadığı, satışa engel bir tedbir kararı olup olmadığı, kat irtifakının kurulup kurulmadığı, kurulmasına herhangi bir engel olup olmadığı, alınmak istenen bağımsız bölümün tapuda kayıtlı olup olmadığı, gayrimenkulün yönetim planı ve arsa sahibinin müteahhide uyguladığı tapu şerhleri gibi önemli kontroller yapılmalıdır.

Ayrıca konutu yapan firmanın daha önce yaptığı ve bitirdiği konut projelerinin olup olmadığı, taahhüt ettiği süre sonunda alıcılara konutları teslim edip etmediği, firmanın güvenilir olup olmadığı, projenin arkasındaki güvencenin ne olduğu ve şirketin müşteri memnuniyetine verdiği önem iyice öğrenilmelidir. En önemlisi alıcılar satış sözleşmesini dikkatlice okumalı, mümkünse sözleşmeyi uzmanlara inceletmelidir. Yani özetle gayrimenkulün imar durumu, kalitesi, özellikleri; gayrimenkulün yapıcı firması ve resmi evraklar titizlikle incelenmelidir.

4- Evin Genel Özellikleri

✅ Çevre Özellikleri: Gayrimenkulün bulunduğu bölge ve bölgenin niteliği (şehrin içinde mi dışında mı olduğu vb.), çevresindeki projeler, arazinin durumu; evin alışveriş merkezlerine, sağlık kurumlarına, doğal alanlara ve diğer önemli merkezlere uzaklığı; bölgedeki düzen ve komşuluk ilişkileri, bölgedeki suç oranları, bölgedeki yaşam tarzının belirleyici özellikleri ve uyumlu olup olmadığı, bölgedeki sosyal yaşantı; hayvanlara, doğaya, trafiğe vb. karşı bölge insanının genel tutumu; bölgede yapımı devam eden inşaat çalışmaları iyice incelenmelidir.

✅ Güvenlik ve Sağlamlık: Konutun doluluk oranı, oturanların içerisindeki mal sahibi ve kiracıların oranı, konuttaki insanların genel meslek ve gelir profilleri, güvenlik bileşenlerinin varlığı (alarm, sensör, kamera, güvenlik personeli, dış duvar, site girişlerinde çipli giriş sistemleri vb.) bina güvenliğini etkileyen faktörlerdir. Ayrıca inşaat esnasında kullanılan malzemelerin kalitesi, binanın hangi deprem kuşağına ait bölgede yer aldığı, zeminin yapısı, su yalıtımı, temel ve kolonlar, hasar raporu ve dayanıklılık testi gibi hususlar ise binanın sağlamlığını belirlerler.

✅ İç Mekan Özellikleri: Konutun ya da konut projesinin yapıldığı bölgede elektrik, doğalgaz, su, atık su gibi hususlarda sorun olup olmadığı; inşaat ve malzeme kalitesi, deprem güvencesi, oda sayısı ve kullanışlılığı, ısı ve ses yalıtımı, bakım, onarım, güvenlik, dekorasyon, bahçe yapısı, boya ve rutubet durumu, tesisatlardaki tamirat durumu, kanalizasyon sistemi, binanın temel yapısı, kolon kiriş durumu, böceklenme, nemlenme, gürültü, iklim koşulları ve ısıtma sistemi türü; mobilya, dolap, musluk fayans ve döşeme gibi bileşenlerin malzeme kalitesi önemlidir.

✅ Yaşam Standartları: Vergiler, ortalama doğal kaynak (su, elektrik, doğal gaz vb.) tüketimi, apartmanın aidatı, şehir içerisindeki önemli merkezlere ortalama ulaşım imkanları, konutun bulunduğu sitedeki sosyal donatıların kimlere ait olduğu ve kimler tarafından kullanılacağı, ek konfor özellikleri (otopark, havuz, spor salonu, dükkan, metro durağı vb.), bölgesel yaşam tarzı, binanın yönetim şekli, binada oturanların genel durumları (eğitim, gelir, yaş, meslek vb.) ve site yönetiminin gelecek için sağlam bir mali temel oluşturup oluşturmadığı öğrenilmelidir.

✅ Dış Mekan Özellikleri: Gayrimenkulün tipi ve büyüklüğü, inşaat halinde olup olmaması, yüzölçümü, kat sayısı, seçilen dairenin yönü, ışık ve güneş alma durumu, katı, manzaraları, çatısının durumu, camlarının durumu, otopark olanakları, olası gürültü kaynaklarının yeri ve gürültünün etkisi, evin yapımında kullanılan malzemelerin dayanıklı olması, evin yapımında kullanılan malzemelerin bölgenin iklim özelliklerine uygun olması, yeşil alan ve otopark gibi önemli dış mekan bileşenlerinin olması ev alırken dikkat edilmesi gerekenler arasındadırlar.

5- Ev Almanın Gerekliliği

Kişinin şartlarına göre farklılık gösterebilmekle beraber konut almak her zaman için mantıklı bir fikir olmayabilir. Bunu belirleyen en temel koşullar da maddi güç (hem evi alırken, hem de tadilat yaptırırken), oturma süresi ve eve ihtiyacın olup olmamasıdır. Evin kiralanacağı mı satın alınacağı mı ise kişinin finansal durumuna, yaşam tarzına ve kişisel hedeflerine bağlıdır. Bu sebeple “kirada oturmak ile şahsi ev satın almanın avantajları” hakkında detaylı bilgi sahibi olunması ve buna göre kendi yaşam koşulları doğrultusunda karar verilmesi gerekmektedir.

Esneklik sunması, aylık giderlerin öngörülebilir olması, süre bittiğinde taşınma özgürlüğü sunması kirada oturmanın avantajları iken; kiracı olmak her ay parayı çöpe atmak anlamına gelmez. Vergi indirimleri sunması, istikrar ve güven duyguları ile mülkiyet gururu sunması ev satın almanın avantajları iken; ev satın almak her zaman uzun vadede servet oluşturmaya yardımcı olmaz ve sigorta gibi ek masraflar gerektirir. Ayrıca hem ev satın almak hem de kiracı olmak yaşayacak bir yer sağlar ve ödemeleri yapabilmek için düzenli gelir gerektirir. Bu kriterlere bakılıp “kirada oturmak mı ev almak mı” sorusunun cevabı verilmelidir.

İkinci El Ev Almak İsteyenlere Öneriler

✅ İkinci el konut almadan önce mutlaka ev gezilmeli ve detaylı incelemeler yapılmalıdır. Bu sayede ev yakından görülerek uygun seçeneğin o olup olmadığı keşfedilebilir. Çevre, iç mekan ve dış mekan özellikleri gibi önemli ipuçları dikkat edilmelidir. Örneğin kapı, pencere, mutfak ve banyo dolapları bir evin ne kadar hor kullanıldığının anlaşılabileceği en kritik noktalardır.

✅ 2. el konut alırken en önemli kriterlerden birisi de ev sahibinin karakteridir. Hassas ve titiz insanlardan alınan konutlar daha sağlam olur çünkü bu tarz insanlar konutlarına temiz bakar, bakımlarını aksatmaz ve bilinçsiz kullanım tarzı ile eve olağanüstü hasarlar vermezler. Benzer bir şekilde kiralık daire aranırken huysuz ve fırsatçı ev sahiplerinden uzak durulmalıdır. 🙂

✅ Gerek sıfır, gerek de ikinci el konut almadan önce mutlaka forumlar, bloglar, uzmanlar, satış temsilcileri ve tanıdıklar yardımıyla konut hakkında detaylı bilgi edinilmelidir. Aynı türdeki konutların avantajları ve dezavantajları dikkatlice kıyaslanmalı ve bu işte acele edilmemelidir. Ayrıca benzer konutların fiyatları değerlendirilmeli ve %5’ten fazla kaparo verilmemelidir.

✅ Pazarlık sünnettir. 🙂 Özellikle kontrollerden sonra konuta ait eksiklik veya sorunlar göze çarparsa pazarlık yapmaktan kaçınılmamalıdır. Bu sayede yanlış bir konut yatırımı yapmanın da önüne geçilmiş olacaktır. Alışta sorun yaşamamak için sermaye önceden bulunmalıdır. Ayrıca satış sırasında konutun belgeleri tam olmalı ve güvenli ödeme yöntemleri kullanılmalıdır.
(Ayrıca Bakınız: Yatırım Nedir? Nasıl Yapılır? [Rehber])

✅ Konut için gerekli para biriktirmenin zor olduğu ve uzun vadede ev sahibi olunabileceği için genel eğilim kira yerine konut kredisi ödemektir. Nitekim konut kredileri genellikle daha düşük faiz ve daha uzun vadeyle kullandırılırlar ve ipotekli kredi türü olduğu için onaylanma ihtimali yüksektir. Ancak ev fiyatları değişken olduğu için krediden önce ev seçilmelidir. (1)
(Ayrıca Bakınız: Kredi Çekerken Dikkat Edilmesi Gerekenler)

✅ 2. el konut alırken kış ayları beklenmeli ve tatil dönemlerinden kaçınılmalıdır çünkü konut piyasasında yaz aylarında ve tatillerde daha yüksek talep olduğu için fiyatlar şişmektedir. Bu sebeple piyasanın ve (yurt dışındaysa) döviz kurunun durumu takip edilerek karara verilmelidir. En uygun konutu bulmanız ümidiyle şimdiden yeni evinizde konforlu ve mutlu günler dileriz! 🙂